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四川省(区域性)地方标准《成都市产业园区物业服务等级划分》 DB510100/T 188-2015

来源: 作者: 更新时间:2016-1-12 9:21:00
 关于印发四川省(区域性)地方标准《成都市产业园区物业服务等级划分》的通知
  成房发〔2016〕3号
  成都市城乡房产管理局
  关于印发四川省(区域性)地方标准《成都市产业园区物业服务等级划分》的通知
  各区(市)县房管局,成都高新区规划建设局,天府新区成都管委会国土房管局,市物协,各有关单位:
  根据《四川省地方标准管理办法》规定,四川省(区域性)地方标准《成都市产业园区物业服务等级划分》(以下简称《标准》)已发布,现将有关问题说明通知如下:
  一、《标准》由成都市城乡房产管理局提出,经四川省质量技术监督局批准,成都市质量技术监督局于2015年12月31日发布(成都市地方标准发布公告2015年第7号〔总第26号〕),地方标准编号:DB510100/T 188—2015,2016年1月1日实施。
  二、《标准》规定了产业园区物业服务的术语和定义、总则、一般要求、服务项目和延伸服务;适用于成都市行政区域内工业园区、科技研发园区、物流园区、文化园区、商务园区、综合性园区等产业园区物业服务的等级划分。
  三、《标准》通过对产业园区物业服务进行等级划分,为物业服务活动的合同双方当事人确定物业服务等级提供依据,物业服务合同双方当事人可根据产业园区的具体情况,在服务委托合同中具体约定执行等级。
  四、《标准》在实际使用中,凡是涉及电梯、空调等共用设施设备硬件的,遵循“合同约定”原则,由物业服务合同双方根据共用设施设备硬件配置情况来确定。
  特此通知。
  四川省(区域性)地方标准《成都市产业园区物业服务等级划分》 DB510100/T 188-2015
  成都市城乡房产管理局
  2016年1月8日
  四川省(区域性)地方标准
  DB510100/T 188-2015
  成都市产业园区物业服务等级划分
  2015 - 12 -  31发布
  2016- 01 - 01实施
  成都市质量技术监督局???发布
  DB510100
  目??次
  前言II
  1 范围1
  2 规范性引用文件1
  3 术语和定义1
  4 总则1
  5 一般要求1
  6 服务项目5
  7 延伸服务28
  参考文献30
  前??言
  为适应产业园区物业服务市场的发展要求,规范物业服务企业的经营行为,保障客户和物业服务企业的合法权益,提升物业服务科学化、精细化管理水平,对产业园区物业服务分等分级提供技术支撑,根据国务院颁布的《物业管理条例 》、《成都市物业管理条例》和国家行业地方标准,制订本标准。物业服务当事人可根据产业园区的具体情况,在服务委托合同中具体约定执行等级。
  本标准按照GB/T 1.1-2009 给出的规则起草。
  本标准由成都市城乡房产管理局提出。
  本标准起草单位:成都市城乡房产管理局、成都市标准化研究院、成都市物业管理协会、成都嘉善商务服务管理有限公司、深圳市科技工业园物业管理有限公司成都分公司、成都银都物业服务有限公司、成都成飞物业服务有限责任公司、成都欧菲物业服务有限公司、四川火炬物业管理有限公司。
  本标准主要起草人:袁庆华、唐宗伟、巫庆敏、苟强、杨静波、李轶梅、王玉宾、胡勇、曾毅、田昕、李云声、陈曦、水巨场、陈干平、钟嵚、熊斌斌、滕小兰、任雁、文萌川。
  成都市产业园区物业服务等级划分
  1 范围
  本标准规定了产业园区物业服务的术语和定义、总则、一般要求、服务项目和延伸服务。
  本标准适用于成都市行政区域内工业园区、科技研发园区、物流园区、文化园区、商务园区、综合性园区等产业园区物业服务的等级划分。
  2 规范性引用文件
  下列文件对于本文件的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件,仅所注日期的版本适用于本文件。凡是不注日期的引用文件,其最新版本(包括所有的修改单)适用于本文件。
  GB 50034 建筑照明设计规范
  DL/T 596 电力设备预防性试验规程
  JGJ 50 城市道路和建筑物无障碍设计规范
  DB 510100/T 082-2012 成都市商务写字楼等级划分
  DB 510100/T 013-2013 成都市写字楼物业服务等级划分
  3 术语和定义
  DB510100/T 013-2013界定的术语和定义适用于本标准。
  4  总则
  4.1 本标准通过对产业园区物业服务进行等级划分,为物业服务活动的合同双方当事人确定物业服务等级提供依据。
  4.2 本标准将产业园区物业服务划分为三个等级,从低到高依次为一级、二级和三级,三级为最高。高一等级要求包含相应低一等级的要求。
  4.3 产业园区物业服务等级划分的内容包括一般要求、服务项目、延伸服务等三项。其中,一般要求包括基础管理、客户服务场所、人员配备、制度设置、档案管理五项内容;服务项目包括综合服务、房屋共用部位管理与维修养护、共用设施设备管理与维护、装饰装修管理、公共秩序维护、环境卫生维护和绿化养护七项内容。每一项具体内容均有与之对应的等级要求。
  4.4 除非本标准有更高要求,产业园区物业服务应符合国家、地方有关安全、消防、特种设备、卫生、环境保护等现行法律、法规、规章和强制性标准的要求。
  5 一般要求
  5.1 基础管理(见表1)
  表1  基础管理内容及要求
  一级二级三级
  1、签订(前期)物业服务合同,明确权利义务关系,并按要求公示物业服务合同履行情况。1、签订(前期)物业服务合同,明确权利义务关系,并按要求公示物业服务合同履行情况。1、签订(前期)物业服务合同,明确权利义务关系,并按要求公示物业服务合同履行情况。
  2、签订有专项服务分包合同,明确权利义务关系,对专项分包服务有监督及评价机制,有记录。2、签订有专项服务分包合同,明确权利义务关系,对专项分包服务有监督及评价机制,记录规范。2、签订有专项服务分包合同,明确权利义务关系,对专项分包服务有监督及评价机制,记录规范、完整。
  3、有购买公众责任保险。3、有购买财产一切险和公众责任保险等。3、有购买机器损坏险、财产一切险和公众责任保险等。
  -4、根据园区特性,采用智能化和信息化技术手段进行物业服务。4、根据园区特性,采用智能化和信息化技术手段进行物业服务。
  5.2 客户服务场所(见表2)
  表2  客户服务场所内容及要求
  一级二级三级
  1、有客户服务中心,宜设置接待前台。1、有客户服务中心及接待前台,有办公智能化系统,办公环境整洁。1、有客户服务中心及接待前台,有办公智能化系统,办公环境规范整洁。
  2、设立管务公开栏,并对下列内容进行公示,包括物业服务机构营业执照、资质证书(复印件);项目负责人及主要服务人员姓名、照片、岗位信息;物业服务事项及服务标准;收费项目、收费标准;服务电话、三级投诉电话等。2、设立管务公开栏,并对下列内容进行公示,包括物业服务机构营业执照、资质证书(复印件);项目负责人及主要服务人员姓名、照片、岗位信息;物业服务事项及服务标准;收费项目、收费标准;服务电话、三级投诉电话等。有延伸服务的,还应公示延伸服务项目及收费标准。2、设立管务公开栏,并对下列内容进行公示,包括物业服务机构营业执照、资质证书(复印件);项目负责人名录证书(复印件)及主要服务人员姓名、照片、岗位信息;物业服务事项及服务标准;收费项目、收费标准;服务电话、三级投诉电话等。有延伸服务的,还应公示延伸服务项目及收费标准。
  -3、应设置独立的客户等候区,有物品寄存场所。3、应设置独立的客户等候区,有物品寄存场所。
  --4、根据业主/物业使用人的物业服务需求设置相应的职能部门及办事窗口。
  5.3 人员配备(见表3)
  表3  人员配备内容及要求
  项目内容及要求
  一级二级三级
  任职要求  1、项目负责人及从业人员应纳入成都市物业服务信用信息档案管理系统、持有执业名册证书。1、项目负责人及从业人员应纳入成都市物业服务信用信息档案管理系统、持有执业名册证书。1、项目负责人及从业人员应纳入成都市物业服务信用信息档案管理系统、持有执业名册证书。
  2、项目负责人应取得成都市物业服务项目经理证书或物业管理师资格证书。2、项目负责人应取得成都市物业服务项目经理证书或物业管理师资格证书。2、项目负责人应取得成都市物业服务项目经理证书或物业管理师资格证书。
   表3 (续)
  项目内容及要求
  一级二级三级
  任职要求 3、对需要专业上岗证的相关岗位,依照相关法规要求取得相应上岗证。3、对需要专业上岗证的相关岗位,依照相关法规要求取得相应上岗证。3、对需要专业上岗证的相关岗位,依照相关法规要求取得相应上岗证。
  --4、有保密要求的,从业人员入职前应进行政审,上岗前应进行专项培训,并经考核合格后方能上岗。
  配备人数1、一个物业管理区域配备项目负责人1名。1、实行项目经理负责制,一个物业管理区域应配备项目负责人不少于1人。1、实行项目经理负责制,一个物业管理区域应配备专职项目负责人不少于1人。
  2、有客户经理和对口服务人员,每人管理企业数量不超过80户(或面积不超过80000m2)。2、按物业使用人数量配置专职客户经理和对口服务人员,每人管理企业数量不超过60户(或面积不超过60000 m2)。2、按物业使用人数量配置专职客户经理和对口服务人员,每人管理企业数量不超过40户(或面积不超过45000 m2)。
  3、配备设施设备管理及维修人员不少于1人。3、配备设施设备管理的工程师不少于1人,设施设备维修人员不少于1人。3、配备设施设备管理的工程师不少于2人,设施设备维修人员不少于1人。
  4、配电房应24小时派员值班。4、配电房应24小时派员值班,每班不少于2人。4、配电房应24小时派员值班,每班不少于2人。
  5、消防控制室和监控室应24小时派员值班,每班2人。5、消防控制室和监控室应24小时派员值班,每班2人。5、消防控制室和监控室应24小时派员值班,每班2人,并配置消防专员1人。
  6、配备专(兼)职档案管理员。6、配备专(兼)职档案管理员不少于1人。6、配备专职档案管理员不少于1人。
  7、配备专(兼)职协助装修的人员,不少于1人。7、配备专(兼)职协助装修的人员,不少于1人。7、配备专职协助和指导装修的专业技术人员,不少于1人。
  -8、配备文化活动策划和执行专员。8、配备文化活动策划和执行专员,不少于1人。
  -9、配备专(兼)职网络信息使用技术、楼宇智能化技术人员。9、配备专职网络信息使用技术、楼宇智能化技术人员。
  礼仪1、统一着装,佩戴标志,服务规范,语言文明。1、统一着装,佩戴标志,仪容仪表整洁,服务规范,语言文明。1、统一着装,佩戴明显标志,仪容仪表整洁,服务规范,语言文明。
  --2、能提供中、英双语服务。
  5.4 制度设置(见表4)
  表4  制度设置内容及要求
  一级二级三级
  1、建立完善的管理制度和体系,定期进行企业内部审查,确保整个制度和体系贯彻完整有效。1、建立完善的管理制度和体系,通过ISO9000质量管理体系,定期进行企业内审和外审,确保整个制度和体系贯彻完整有效。1、建立完善的管理制度和体系,通过ISO9000质量管理体系、ISO14000环境管理体系和OHSAS18000职业健康安全管理体系,定期进行企业内审和外审,确保整个制度和体系贯彻完整有效。
  2、有共用部位及共用设施设备安全管理、使用、维修养护、消防安全防范、公共秩序维护、环境卫生、绿化养护等管理制度。2、有共用部位及共用设施设备安全管理、使用、维修养护、消防安全防范、公共秩序维护、环境卫生、绿化养护等管理制度。2、有共用部位及共用设施设备安全管理、使用、维修养护、消防安全防范、公共秩序维护、环境卫生、绿化养护等管理制度。
  3、有管理规约等公众管理制度。3、有管理规约等公众管理制度。3、有管理规约等公众管理制度。
  4、有重大事件报告制度。4、有重大事件报告制度。4、有重大事件报告制度。
  5、有专项服务分包管理制度。5、有专项服务分包管理制度。5、有专项服务分包管理制度。
  6、有物业服务档案管理制度。6、有物业服务档案管理制度。6、有物业服务档案管理制度。
  7、有物业服务财务管理制度。7、有物业服务财务管理制度。7、有物业服务财务管理制度。
  8、有物业服务风险管理制度。8、有物业服务风险管理制度。8、有物业服务风险管理制度。
  9、有人力资源管理制度。9、有人力资源管理制度。9、有人力资源管理制度。
  10、有投诉处理制度。10、有首问责任制制度、投诉处理制度。10、有首问责任制制度、投诉处理制度。
  11、有消防、治安、设施设备、特种设备、地震、防汛、公共卫生等突发公共事件应急预案,并有应急演练制度。11、有消防、治安、设施设备、特种设备、地震、防汛、公共卫生等突发公共事件应急预案,并有应急演练制度。11、有消防、治安、设施设备、特种设备、地震、防汛、公共卫生等突发公共事件应急预案,并有应急演练制度。
  12、有监管采购供方和服务供方的制度。12、有监管采购供方和服务供方的专项制度。12、有监管采购供方和服务供方的专项制度。
  -13、有车辆准入管理制度。13、有车辆准入管理制度。
  -14、有重要接待管理制度。14、有重要接待管理制度。
  -15、有保密工作制度。15、有保密工作制度。
  --16、有自用设施设备维护管理制度。
  --17、有节能减排管理制度。
  5.5 档案管理(见表5)
  表5  档案管理内容及要求
  一级二级三级
  1、应设置有档案资料柜。1、应设置有档案资料室。1、应设置有独立的档案资料室。
  2、档案资料齐全、整洁,管理规范、查阅方便,宜配有电子档案。2、档案资料齐全、整洁,管理规范、查阅方便,宜配有电子档案。2、档案资料齐全、整洁,管理规范、查阅方便,应配有电子档案。
  3、档案查找借阅登记记录应规范完整。3、档案查找借阅登记记录应规范完整。3、档案查找借阅登记记录应规范完整。
   表5 (续)
  一级二级三级
  3、档案内容应包括但不限于: —— 产业园区房屋及其共用设施设备、配套设施设备权属清册; —— 物业竣工验收档案,物业权属资料: —— 项目承接查验资料(图、档、表、卡); —— 设施设备维护、养护资料; —— 特种设备档案(技术资料、管理资料和特种设备人员资料等); —— 业主/物业使用人资料; —— 业主/物业使用人迁入迁出档案; —— 日常管理、记录资料; —— 财务档案(实行项目物业服务酬金制计算模式的还应有专项财务档案)。3、档案内容应包括但不限于: —— 产业园区房屋及其共用设施设备、配套设施设备权属清册; —— 物业竣工验收档案,物业权属资料: —— 项目承接查验资料(图、档、表、卡); —— 设施设备维护、养护资料; —— 特种设备档案(技术资料、管理资料和特种设备人员资料等); —— 业主/物业使用人资料; —— 业主/物业使用人迁入迁出档案; —— 日常管理、记录资料; —— 财务档案(实行项目物业服务酬金制计算模式的还应有专项财务档案)。3、档案内容应包括但不限于: —— 产业园区房屋及其共用设施设备、配套设施设备权属清册; —— 物业竣工验收档案,物业权属资料: —— 项目承接查验资料(图、档、表、卡); —— 设施设备维护、养护资料; —— 特种设备档案(技术资料、管理资料和特种设备人员资料等); —— 业主/物业使用人资料; —— 业主/物业使用人迁入迁出档案; —— 日常管理、记录资料; —— 财务档案(实行项目物业服务酬金制计算模式的还应有专项财务档案)。
  6 服务项目
  6.1 综合服务(见表6)
  表6  综合服务内容及要求
  项目内容及要求
  一级二级三级
  客户服务   1、对违反治安、安全、消防、规划、环保等方面法律、法规的行为,应告知、劝阻业主/物业使用人,并报告相关行政部门。1、对违反治安、安全、消防、规划、环保等方面法律、法规的行为,应告知、劝阻业主/物业使用人,并报告相关行政部门。1、对违反治安、安全、消防、规划、环保等方面法律、法规的行为,应告知、劝阻业主/物业使用人,并报告相关行政部门。
  2、重要物业服务事项及信息应在主要出入口、各楼栋公告。2、重要物业服务事项及信息应在主要出入口、各楼栋公告,并通过信息平台以短信、邮件等形式告知客户。2、重要物业服务事项及信息应在主要出入口、各楼栋以书面形式公告,并通过信息平台以短信、邮件等形式告知客户。
  3、水、电急修应在15分钟内到达现场。维修回访率不低于85%。3、水、电急修应在10分钟内到达现场。维修回访率不低于95%。3、水、电急修应在5分钟内到达现场。维修回访率100%。
   表6 (续)
  项目内容及要求
  一级二级三级
  客户服务4、业主/物业使用人提出的意见、建议应在72小时内回复。受理的投诉,应在24小时内回复,回访率100%。4、业主/物业使用人提出的意见、建议应在48小时内回复,回访率100%。受理的投诉,应在12小时内回复,回访率100%。4、业主/物业使用人提出的意见、建议应在24小时内回复,回访率100%。受理的投诉,应在8小时内回复,回访率100%。
  5、每年进行满意度调查不少于1次,客户满意率不低于80%。5、每年进行满意度调查不少于1次,客户满意率不低于85%。5、每年进行1次第三方满意度调查,客户满意率不低于85%。
  6、业主/物业使用人迁入迁出时,应告知业主/物业使用人停车地点、进出园区的搬迁路线、搬运时间、电梯使用规定等细节,并及时建档、归档。6、业主/物业使用人迁入迁出时,应告知业主/物业使用人停车地点、进出园区的搬迁路线、搬运时间、电梯使用规定等细节,并及时建档、归档。迁入迁出时进行现场管理和协调,6、业主/物业使用人迁入迁出时,应告知业主/物业使用人停车地点、进出园区的搬迁路线、搬运时间、电梯使用规定等细节,并及时建档、归档。迁入迁出时安排专人进行现场管理和协调。
  园区文化 建设1、有宣传栏或其他形式的宣传平台。1、有宣传栏或其他形式的宣传平台,每月更新不少于1次。1、有宣传栏或其他形式的宣传平台,每月更新不少于1次。
  2、每年组织园区文体活动不少于1次。2、有文体活动计划和实施方案。每年组织园区文体活动不少于3次。2、有文体活动计划和实施方案。每年组织园区文体活动不少于5次。
  -3、节日应进行氛围布置。3、节日应进行氛围布置。
  --4、应根据园区特点举办有针对性的商务活动。
  6.2 房屋共用部位管理与维修养护
  6.2.1 综合管理(见表7)
  表7  共用部位维护综合管理内容及要求
  一级二级三级
  1、检查、督促物业使用人正确使用房屋,厂房和仓库不得用作生活居住,除经有关部门批准同意设立专用仓库外,园区内不得堆放易燃、易爆、有腐蚀性的危险品和有害物品。1、检查、督促物业使用人正确使用房屋,厂房和仓库不得用作生活居住,除经有关部门批准同意设立专用仓库外,园区内不得堆放易燃、易爆、有腐蚀性的危险品和有害物品。1、检查、督促物业使用人正确使用房屋,厂房和仓库不得用作生活居住,除经有关部门批准同意设立专用仓库外,园区内不得堆放易燃、易爆、有腐蚀性的危险品和有害物品。
  2、园区内消防车通道不得占用、堵塞。2、园区内消防车通道不得占用、堵塞。2、园区内消防车通道不得占用、堵塞。
  3、检查、监督物业使用人按照楼层承受负荷要求设置设备和货物,及时制止超载放置现象。3、检查、监督物业使用人按照楼层承受负荷要求设置设备和货物,及时制止超载放置现象。3、检查、监督物业使用人按照楼层承受负荷要求设置设备和货物,及时制止超载放置现象。
  4、有房屋共用部位的年度维修养护计划,共用部位完好率不低于85%。4、有房屋共用部位的年度维修养护计划,共用部位完好率不低于90%。4、有房屋共用部位的年度维修养护计划,共用部位完好率不低于95%。
  6.2.2 相关部位
  园区房屋主体结构、道路、广场、停车场、小品景观等相关部位的维护应符合表8的规定。
  表8  相关部位维护内容及要求
  项目内容及要求
  一级二级三级
  主体结构每半年巡视1次梁、板、柱等结构构件。根据房屋的结构类型、用途和使用年限、使用环境等情况,对房屋进行定期结构检查和沉降测试,检查中发现问题应及时修缮,外观出现变形、开裂等现象时,应建议相关业主/物业使用人申请房屋安全鉴定,同时采取必要的防护措施。每半年巡视1次,梁、板、柱等结构构件。根据房屋的结构类型、用途和使用年限、使用环境等情况,对房屋进行定期结构检查和沉降测试,检查中发现问题应及时修缮,外观出现变形、开裂等现象时,应建议相关业主/物业使用人申请房屋安全鉴定,同时采取必要的防护措施。每半年巡视1次,梁、板、柱等结构构件。根据房屋的结构类型、用途和使用年限、使用环境等情况,对房屋进行定期结构检查和沉降测试,检查中发现问题应及时修缮,外观出现变形、开裂等现象时,应建议相关业主/物业使用人申请房屋安全鉴定,同时采取必要的防护措施。
  外立面每月巡视1次,出现破损、开裂等现象时应及时修复。招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置。每半月巡视1次,出现破损、开裂等现象时应及时修复。招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置,统一美观。每周巡视1次,出现破损、开裂等现象时应及时修复。招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置,统一美观。
  园区道路、广场每日巡视1次,保持平整、面层无开裂和松动;窨井无漫溢,井盖无缺损。每日巡视1次,保持平整、面层无开裂和松动;窨井无漫溢,井盖无缺损。每日巡视1次,保持平整、无积水,面层无裂缝,窨井无漫溢,井盖无缺损,沟渠、水池无垃圾、无淤泥。
  停车场标识、标线清晰、完好;配套设施完整,无缺损。标识、标线清晰、完好;配套设施完整,无缺损。标识、标线清晰、完好;配套设施完整,无缺损。
  小品景观、雕塑等每周巡视1次,发现异常应及时处理。每2日巡视1次,发现异常应及时处理。每日巡视1次,外观完整美观,无损坏,发现异常应及时处理。
  绿地、花台每日巡视1次,植物修剪整齐,生长正常,龙头出水正常、无滴漏现象;水管无堵塞,无漏水;花台完整,无缺损,发现损坏立即修复。每日巡视1次,植物修剪整齐,生长正常,龙头出水正常、无滴漏现象;水管无堵塞,无漏水;花台完整,无缺损,发现损坏立即修复。每日巡视1次,植物修剪整齐,生长正常,龙头出水正常、无滴漏现象;水管无堵塞,无漏水;花台完整,无缺损,发现损坏立即修复。
  楼内墙面、楼梯间、走廊通道等每周巡视不少于1次,出现破损、开裂等现象时,应及时修复。每周巡视不少于2次,墙面无明显剥落开裂,墙面砖、地坪、地砖平整不起壳、无遗缺,修补墙面的粉刷层及面砖应保持与原墙面无色差、材质相似或一致,出现破损、开裂等现象时,应及时修复。每日巡视不少于1次,墙面无明显剥落开裂,墙面砖、地坪、地砖平整不起壳、无遗缺,修补墙面的粉刷层及面砖应保持与原墙面无色差、材质相似或一致,出现破损、开裂等现象时,应及时修复。
   表8 (续)
  项目内容及要求
  一级二级三级
  屋顶、管道、排水沟每周巡视1次,屋面排水沟、室内室外排水管道应保障排水畅通,隔热板有断裂、缺损的,应在规定时间内安排专项修理。每周巡视2次,屋面排水沟、室内室外排水管道应保障排水畅通,发现有防水层气鼓、碎裂、隔热板有断裂、缺损的,应在规定时间内安排专项修理。每日巡视1次,屋面排水沟、室内室外排水管道应保障排水畅通,发现有防水层气鼓、碎裂、隔热板有断裂、缺损的,应在规定时间内安排专项修理。
  旋转门、自动门每日巡视1次,使用正常,无安全隐患。每日巡视1次,玻璃无破碎,五金配件完好,门无异常声响,使用正常,无安全隐患。每日巡视1次,玻璃无破碎,五金配件完好,门、窗开闭灵活,密封性好、无异常声响,使用正常,无安全隐患。
  卫生间、茶水间每日巡视1次,保持设施完好、发现堵塞、损坏及时处理。每日巡视1次,保持设施完好、正常,无跑冒滴漏现象,保持管道畅通与安全使用,发现损坏及时修复。每日巡视1次,保持设施完好、正常,水龙头及便池出水正常,不漏水,地漏畅通不堵塞。保持管道畅通与安全使用,发现损坏应及时修复。
  电梯厅每日巡视不少于1次,保持设施设备正常。每日巡视不少于1次,保持设施设备正常、标识清晰完整。每日巡视不少于1次,保持灯光照明正常、设施设备正常、电梯按钮无缺损、标识清晰完整,发现损坏立即修复。
  地下室每周巡视1次,发现问题应及时修复处理。每周巡视不少于2次,发现问题应及时修复处理。每日巡视1次,发现问题应及时修复处理。
  无障碍设施无障碍设施的设置应符合JGJ 50的相关要求。每半月巡视1次,设施的管理、使用情况良好。无障碍设施的设置应符合JGJ 50的相关要求。每周巡视1次,设施的管理、使用情况良好。无障碍设施的设置应符合JGJ 50的相关要求。每日巡视1次,设施的管理、使用情况良好。
  6.2.3 公共标识设置(见表9)
  表9  公共标识设置内容及要求
  一级二级三级
  1、各类标识的设置、运用应符合现行相关国家标准、行业标准、地方标准的规定。1、各类标识的设置、运用应符合现行相关国家标准、行业标准、地方标准的规定。1、各类标识的设置、运用应符合现行相关国家标准、行业标准、地方标准的规定。
  2、标识包括但不限于: —— 主要道路、停车场等导向标识; —— 办公区域、公共区域内的紧急出口、消防通道、禁烟等安全标识; —— 消防疏散示意图; —— 楼栋位置及导向标识;2、标识包括但不限于: —— 园区平面示意图; —— 主要道路、停车场等导向标识; —— 办公区域、公共区域内的紧急出口、消防通道、禁烟等安全标识; —— 消防疏散示意图;2、标识包括但不限于: —— 园区平面示意图; —— 主要道路、停车场、泊车等导向标识; —— 办公区域、公共区域内的紧急出口、消防通道、禁烟等安全标识; —— 消防疏散示意图;
   表9 (续)
  一级二级三级
  —— 公共卫生间等公共服务设施位置及导向标识; —— 公共场所的安全设施设备、消防设施设备标识; —— 共用设施设备的安全警示标识。 —— 楼栋、楼层位置及导向标识; —— 公共卫生间、服务台等公共服务设施位置及导向标识; —— 公共场所的安全设施设备、消防设施设备标识; —— 共用设施设备的安全警示标识; —— 临时性服务标识。 —— 楼栋、楼层位置及导向标识; —— 公共卫生间、电话、服务台等公共服务设施位置及导向标识; —— 公共场所的安全设施设备、消防设施设备标识; —— 共用设施设备的安全警示标识; —— 临时性服务标识; —— 其他标识。
  -3、标识造型美观,符合园区风格。3、标识造型美观,符合园区风格。
  6.3 共用设施设备管理与维护
  6.3.1 综合管理(见表10)
  表10  设施设备维护综合管理内容及要求
  项目内容及要求
  一级二级三级
  总体要求  1、建立有共用设施设备台帐,并按照有关规定进行使用前的首次检验和定期检验检测。1、建立有共用设施设备、特种设备台帐,并按照有关规定进行使用前的首次检验和定期检验检测。1、建立有共用设施设备、特种设备和计量器具台帐及设备卡,并按照有关规定进行使用前的首次检验和定期检验检测,无不合格设备器具使用。
  2、消防设施设备完好率100%,其他设施设备完好率不低于92%。2、消防设施设备完好率100%,其他设施设备完好率不低于95%。2、消防设施设备完好率100%,其他设施设备完好率不低于98%。
  3、发生共用设施设备应急故障或突发事件,应根据《成都市物业管理区域重大事件报告制度暂行规定》的相关要求进行处理。3、发生共用设施设备应急故障或突发事件,应根据《成都市物业管理区域重大事件报告制度暂行规定》的相关要求进行处理。3、发生共用设施设备应急故障或突发事件,应根据《成都市物业管理区域重大事件报告制度暂行规定》的相关要求进行处理。
  机房设备 1、严格执行人员出入登记制度。1、严格执行人员出入登记制度,对机房维护保养实行许可制度。1、严格执行人员出入登记制度,对机房维护保养实行许可制度。
  2、有防鼠、防虫、防水、防潮措施。2、有防鼠、防虫、防水、防潮措施。2、有防鼠、防虫、防水、防潮措施。
  -3、建立防尘缓冲带。3、建立防尘缓冲带,备有拖鞋或鞋套等防尘用品。
  3、设备的安全防护装置齐全可靠。4、设备的安全防护装置齐全可靠。4、设备的安全防护装置齐全可靠。
   表10 (续)
  项目内容及要求
  一级二级三级
  机房设备 4、设备标识清楚齐全,危及人身安全处有明显标志和防范措施。5、设备标识清楚齐全,危及人身安全处有明显标志和防范措施。5、设备标识清楚齐全,危及人身安全处有明显标志和防范措施。
  5、按规定配备灭火器材并置于易取用处。6、按规定配备灭火器材并置于易取用处。6、按规定配备灭火器材并置于易取用处。
  6、机房张贴或悬挂相关制度、操作人员上岗证、设备安全操作规程、应急预案流程图等。 7、机房张贴或悬挂相关制度、操作人员上岗证、设备安全操作规程、设备系统图、应急预案流程图等。7、机房张贴或悬挂相关制度、操作人员上岗证、设备安全操作规程、设备系统图、应急预案流程图等。
  7、每月对机房密封、鼠患等情况进行检查。8、机房配置温、湿度计,每周对机房环境温度、湿度、密封、鼠患等情况进行检查。8、机房配置温、湿度计,每日对机房环境温度、湿度、密封、鼠患、通风等情况进行检查,若有异常及时采取相应措施。
  -9、对温湿度有要求的设备机房应采取相应措施。9、对温湿度有要求的设备机房应配备相应的恒温及除湿设备。
  6.3.2 特种设备(见表11)
  表11  特种设备管理内容及要求
  项目内容及要求
  一级二级三级
  基本要求  1、园区内凡符合《特种设备目录》的特种设备应有相关使用登记证,张贴有效的安全使用标志。1、园区内凡符合《特种设备目录》的特种设备应有相关使用登记证,张贴有效的安全使用标志。1、园区内凡符合《特种设备目录》的特种设备应有相关使用登记证,张贴有效的安全使用标志。
  2、从业人员有特种设备安全管理或作业人员上岗证。2、从业人员有特种设备安全管理或作业人员上岗证。2、从业人员有特种设备安全管理或作业人员上岗证。
  3、作业人员应严格遵守安全规定,严格执行安全操作规程,严禁违规违章操作。3、作业人员应严格遵守安全规定,严格执行安全操作规程,严禁违规违章操作。3、作业人员应严格遵守安全规定,严格执行安全操作规程,严禁违规违章操作。
  电梯  1、委托具有相应资质的电梯维保单位进行维护保养,签订合同,明确维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。1、委托具有相应资质的电梯维保单位进行维护保养,签订合同,明确维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。1、委托具有相应资质的电梯维保单位进行维护保养,签订合同,明确维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。
   表11 (续)
  项目内容及要求
  一级二级三级
  电梯 2、按相关规定在电梯轿厢内显着位置张贴有效的《电梯使用标志》、电梯使用安全注意事项和警示标志、使用管理单位名称和维保单位名称及其急修、救援、投诉电话。2、按相关规定在电梯轿厢内显着位置张贴有效的《电梯使用标志》、电梯使用安全注意事项和警示标志、使用管理单位名称和维保单位名称及其急修、救援、投诉电话。2、按相关规定在电梯轿厢内显着位置张贴有效的《电梯使用标志》、电梯使用安全注意事项和警示标志、使用管理单位名称和维保单位名称及其急修、救援、投诉电话。
  3、每季度巡查1次电梯底坑环境,确保清洁,照明正常。每天检查1次自动扶梯急停开关,确保其工作正常。3、每月巡查1次电梯底坑环境,确保清洁,无积水,照明正常。每天检查1次自动扶梯急停开关,确保其工作正常。3、每半月巡查1次电梯底坑环境,确保清洁,无渗水、积水,照明正常。每天检查1次自动扶梯急停开关,确保其工作正常。
  4、编制有电梯突发事件应急处置预案;针对不同类型电梯应急救援演练每年不少于1次。相关人员需知道并能应对。4、编制有电梯突发事件和安全事故应急处置预案;针对不同类型电梯应急救援演练每半年不少于1次。相关人员应掌握并能应对。4、编制有电梯突发事件和安全事故应急处置预案;针对不同类型电梯应急救援演练每半年不少于1次。相关人员应熟练掌握和应对。
  5、确保电梯安全运行的通风、温度、湿度、电压等符合有关标准和技术规范。确保电梯报警装置与值班室实现可靠、有效的联系。5、确保电梯安全运行的通风、温度、湿度、电压等符合有关标准和技术规范。轿厢内照明完好、运行平稳无异响、报警呼叫通畅,通讯信号正常。5、确保电梯机房温度≤40℃、通风设备运行良好,温度、湿度、电压等符合有关标准和技术规范。轿厢内照明完好、运行平稳无异响、电梯报警装置应实现5方对讲通畅、平层准确、内外楼层显示正确,有线、无线通讯信号正常。
  6、监督专业维保单位每半月维护保养不少于1次,发现问题应及时组织排除。如实填写电梯维护保养记录和故障情况,由专人负责确认,并归档备查。6、有维保标准,监督专业维保单位每半月维护保养不少于1次,发现问题应及时组织排除,如实填写电梯维护保养记录和故障情况,由工程主管确认,并归档备查。6、有详细完整的维保标准,监督专业维保单位每半月维护保养不少于1次,发现问题及时组织排除,如实填写电梯维护保养记录和故障情况,由工程主管确认,并归档备查。有条件的应要求维保单位驻场维保和提供救援服务。
   表11 (续)
  项目内容及要求
  一级二级三级
  电梯7、有24小时值班电话,且联系畅通,发生电梯困人或其它重大突发故障事件时,物业服务人员应在15分钟内到达现场应急处理。发生一般故障的,专业维修人员30分钟内到达现场处理,重大故障8小时内恢复(更换曳引机、主板等除外),不能及时恢复的应说明情况。7、有24小时值班电话,且联系畅通,发生电梯困人或其它重大突发故障事件时,物业服务人员应在10分钟内到达现场应急处理,并安抚乘客情绪。发生一般故障的,专业维修人员30分钟内到达现场处理。重大故障8小时内恢复(更换曳引机、主板等除外),不能及时恢复的应公示电梯停止运行的原因和相关情况。7、有24小时值班电话,且联系畅通,发生电梯困人或其它重大突发故障事件时,物业服务人员应在5分钟内到达现场应急处理,并做好被围困人员的安抚工作,不因故障影响乘客情绪。发生一般故障的,专业维修人员30分钟内到达现场处理。重大故障4小时内恢复(更换曳引机、主板等除外),不能恢复的应当公示电梯停止运行的原因和修复所需时间。
  8、定期进行电梯安全专项检查,建立完整的电梯安全技术档案,电梯钥匙使用实行专人专管。8、定期进行电梯安全专项检查,建立完整的电梯安全技术档案,电梯钥匙应指定专人专管。8、定期进行电梯安全专项检查,建立完整的电梯安全技术档案,电梯钥匙应指定专人专管。
  --9、在电梯显着位置载明最近一次电梯维保记录。
  6.3.3 给排水系统(见表12)
  表12  给排水系统维护内容及要求
  一级二级三级
  1、制定卫生管理制度,取得《二次供水卫生许可证》。1、制定卫生管理制度,取得《二次供水卫生许可证》。1、制定卫生管理制度,取得《二次供水卫生许可证》。
  2、保持系统中各类泵、阀门、计量表、控制柜、管路完好正常,无泄漏。运行维修记录规范。2、保持系统中各类泵、阀门、计量表、控制柜、管路完好正常,无泄漏,公共区域水龙头供水量正常。运行维修记录规范。2、保持系统中各类泵、阀门、计量表、控制柜、管路完好正常,无泄漏,无锈蚀,阀门开启灵活,公共区域水龙头供水量正常,无滴漏。运行维修记录规范、完整。
  3、二次供水的贮水箱(池)不得同其他用途的贮水设施混用,二次供水设备设施整洁。3、二次供水的贮水箱(池)不得同其他用途的贮水设施混用,二次供水设备设施整洁。3、二次供水的贮水箱(池)不得同其他用途的贮水设施混用,二次供水设备设施整洁。
  4、定期疏通清掏集水坑、污水坑、化粪池、室内外排水沟渠(井),确保排水畅通无堵塞。4、每年不少于1次疏通清掏集水坑、污水坑、化粪池、室内外排水沟渠(井),确保排水畅通无堵塞,无异味。4、每半年不少于1次疏通清掏集水坑、污水坑、化粪池、室内外排水沟渠(井),确保排水设施无破损,排水畅通无堵塞,无破损、无异味。
   表12 (续)
  一级二级三级
  5、生活水箱(池)入口须封闭,加盖加锁,通气口有防护网。饮用水水箱每半年全面清洗、消毒1次,并取得政府部门出具的水质合格检验报告。5、生活水箱(池)入口须封闭,加盖加锁,溢水管、泄水管、通气口有小孔金属防护网。饮用水水箱每半年全面清洗、消毒1次,并取得政府部门出具的水质合格检验报告。5、生活水箱(池)入口须封闭,加盖加锁,溢水管、泄水管、通气口有14-18目的金属防护网。饮用水水箱每半年全面清洗、消毒1次,并取得政府部门出具的水质合格检验报告。
  6、定期对生活水泵、管道、阀门进行维护保养。6、每年不少于1次对生活水泵、管道、阀门进行维护保养,确保无锈蚀、无滴漏。6、每年不少于1次对生活水泵、管道、阀门进行维护保养,确保无水锈、无锈蚀、无滴漏,无积尘。
  -7、管道色标和水流指示清晰,阀门开、关状态和水泵的使用、备用状态挂牌明示。7、管道色标和水流指示清晰,阀门开、关状态和水泵的使用、备用状态挂牌明示。
  7、遇限水,计划停水应提前8小时通知客户。8、遇限水,计划停水提前12小时通知客户。8、遇限水,计划停水应提前24小时通知客户。
  8、每月不少于2次检查生活泵、气压罐、水池水箱。9、每周不少于2次检查生活泵、气压罐、水池水箱,确保水泵启动运转正常、无异音。9、每日不少于2次检查生活泵、气压罐、水池水箱,确保水泵整洁,启动运转正常、无异音。
  9、每月不少于1次检查公共卫生间、开水房、管道井内等排水排污设施设备。确保设备运行正常,压力符合要求。每年汛期应加强排查,确保排水畅通。10、每半月不少于1次检查公共卫生间、开水房、管道井内等排水排污设施设备。确保设备运行正常,压力符合要求。每年汛期应加强园区内排水管井的检查,确保建筑物和道路排水畅通。每日对排污泵进行1次手动启动测试,每半年维护保养1次。10、每周不少于1次检查公共卫生间、开水房、管道井内等排水排污设施设备。确保设备运行正常,压力符合要求。每年汛期应加强园区内排水管井的检查,确保建筑物和道路排水畅通。每日对排污泵进行1次手动启动测试,每季维护保养1次。
  10、沙袋、挡水板、防风胶纸、雨具、照明工具、发电机、抽水泵等防汛物资齐备、完好。有防汛预案。11、沙袋、挡水板、防风胶纸、雨具、照明工具、发电机、抽水泵等防汛物资齐备、完好。汛期每半月进行1次集中检查。有防汛预案,每年组织1次演练。11、沙袋、挡水板、防风胶纸、雨具、照明工具、发电机、抽水泵等防汛物资齐备、完好,数量充足。汛期每周进行1次集中检查。有防汛预案,每年组织演练不少于1次。
  6.3.4 供配电系统(见表13)
  表13  供配电系统维护内容及要求
  一级二级三级
  1、参照DL/T 596相关规定,配合相关部门对供配电设施设备进行安全检测,并取得合格报告。1、参照DL/T 596相关规定,配合相关部门对供配电设施设备进行安全检测,并取得合格报告。1、参照DL/T 596相关规定,配合相关部门对供配电设施设备进行安全检测,并取得合格报告。
  2、每年全面停电维护养护不少于1次。2、每年全面停电维护养护不少于1次。2、每年全面停电维护养护不少于2次。
   表13 (续)
  一级二级三级
  3发电机每月检查1次,每月试运行1 次。3、发电机每月检查1次,每月试运行1 次;每年1次带50%以上负荷运行;每年活化1次蓄电池。3、发电机每月检查1次,每月试运行1 次;每年1次带50%以上负荷运行;每年活化1次蓄电池。
  4、高低压配电房每日4次巡检,抄录相关运行参数、计量数据,其中功率因数不低于0.9。电流电压正常,指示灯正常。4、高低压配电房每日8次巡检,抄录相关运行参数、计量数据,其中功率因数不低于0.9。电流电压正常,指示灯正常,显示、标识正常,接线端子及电线电缆无变色。4、高低压配电房每日12次巡检,抄录相关运行参数、计量数据,其中功率因数不低于0.9。电流电压正常、无异音,指示灯正常,显示、标识正常,柜内无积尘,无锈蚀,接线端子及电线电缆无变色。
  5、每季度检查1次电缆沟、电缆桥架、电气竖井,确保干净,无杂物。5、每月检查1次电缆沟、电缆桥架、电气竖井,确保干净、无杂物、无积水。5、每周检查1次电缆沟、电缆桥架、电气竖井,确保干净、无异物、无浸水、 无积水,布线规范。
  6、计划停、送电应提前3日向客户发出停、送电通知;突然停电时,备用电源或柴油发电机电源须在30分钟内投入运行。6、计划停、送电应提前7日向客户发出停、送电通知;突然停电时,备用电源或柴油发电机电源须在20分钟内投入运行。6、计划停、送电应提前15日向客户发出停、送电通知;突然停电时,备用电源或柴油发电机电源须在15分钟内投入运行。
  7、直流操作系统运行正常,每年进行1次蓄电池充、放电试验。7、直流操作系统运行正常,每半年进行1次蓄电池充、放电试验。7、直流操作系统运行正常,每季度进行1次蓄电池充、放电试验。
  6.3.5 公共照明系统(见表14)
  表14  公共照明系统维护内容及要求
  一级二级三级
  1、合理安排和调整各类灯光照明启闭时间,按规定时间开启。1、合理安排和调整各类灯光照明启闭时间,节能降耗,按规定时间开启。1、合理安排和调整各类灯光照明启闭时间,节能降耗,按规定时间开启。照度应符合GB50034的相关要求。
  2、定期检查公共部位照明,完好率不低于90%,如有缺损,应及时更换。2、每周检查1次公共部位照明,完好率不低于95%,有如缺损,应及时更换。2、每日检查1次公共部位照明,完好率不低于98%,如有缺损,应及时更换。
  3、定期巡检公共电器柜等电器设备,遇有故障,应及时处置,保证运行安全、正常。3、每周巡检1次公共电器柜等电器设备,遇有故障,应及时处置,保证运行安全、正常。3、每日巡检1次公共电器柜等电器设备,遇有故障,应及时处置,保证运行安全、正常。
  4、定期检查建筑物户外照明、广告灯等,确保支承架牢固,字体显示完整,时控器工作正常。4、每季度检查2次建筑物户外照明、广告灯等,确保支承架无锈蚀、牢固,字体显示完整,时控器工作正常。4、每月检查1次建筑物户外照明、广告灯等,确保支承架无锈蚀、牢固,字体无缺损、显示完整,时控器工作正常,并根据气候及时调整。
   表14 (续)
  一级二级三级
  5、每年清洁保养1次照明电源柜(箱),确保柜内外卫生良好,接地牢固。5、每半年清洁保养1次照明电源柜(箱),确保柜内外卫生良好,指示正常,接地牢固。5、每季度清洁保养1次照明电源柜(箱),确保柜内外卫生良好,指示正常,排线整洁,接地牢固。
  6、室内照明一般故障6小时内修复,其他复杂故障72小时内修复。6、室内照明一般故障4小时内修复,其他复杂故障48小时内修复。6、室内照明一般故障2小时内修复,其他复杂故障24小时内修复。
  7、室外照明一般故障36小时内修复,其他复杂故障96小时内修复。7、室外照明一般故障24小时内修复,其他复杂故障72小时内修复。7、室外照明一般故障12小时内修复,其他复杂故障48小时内修复。
  8、应急照明每月检查1次,确保100%正常无故障。8、应急照明每月检查1次,确保100%正常无故障。8、应急照明每月检查1次,确保100%正常无故障。
  6.3.6 防雷接地(见表15)
  表15  防雷接地维护内容及要求
  一级二级三级
  1、每年雷雨季节前对接闪器、引下线、接地装置进行全面检查,检查金属物体的等电位连接和浪涌保护器性能,有安全隐患及时整改。1、每半年对接闪器、引下线、接地装置进行全面检查,检查金属物体的等电位连接和浪涌保护器性能,有安全隐患及时整改。1、每季度对接闪器、引下线、接地装置进行全面检测,检查金属物体的等电位连接和浪涌保护器性能,取得防雷检测合格报告,有安全隐患及时整改。
  2、每次雷雨过后对接闪器、引下线、等电位连接和浪涌保护器进行巡查,发现有损坏或告警及时报告,并尽快更换。2、每次雷雨过后对接闪器、引下线、等电位连接和浪涌保护器进行巡查,发现有损坏或告警及时报告,并尽快更换。2、每次雷雨过后对接闪器、引下线、等电位连接和浪涌保护器进行巡查,发现有损坏或告警及时报告,并尽快更换。
  6.3.7 消防设施、器材(见表16)
  表16  消防设施、器材管理维护内容及要求
  一级二级三级
  1、消防设施设备完好有效,可随时启用,能全面实现其设计的规范要求。1、消防设施设备完好有效,可随时启用,能全面实现其设计的规范要求。1、消防设施设备完好有效,可随时启用,能全面实现其设计的规范要求。
  2、委托具有相应资质的消防维保单位进行维护保养。签订合同,明确维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任,维保记录完整有效,并及时存档。2、委托具有相应资质的消防维保单位进行维护保养。签订合同,明确维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任,维保记录完整有效,并及时存档。 2、委托具有相应资质的消防维保单位进行维护保养。签订合同,明确维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任,维保记录完整有效,并及时存档。
  3、有完善的消防安全制度、灭火和应急疏散预案,组建有义务消防队;每年组织有员工、物业使用人参加的消防培训和演练,不少于1次。3、有完善的消防安全制度、灭火和应急疏散预案、演练计划及评估系统,组建有义务消防队;每年组织有员工、物业使用人参加的消防培训和演练,不少于2次。3、有完善的消防安全制度、灭火和应急疏散预案、演练计划及评估系统,组建有义务消防队;每年组织有员工、物业使用人参加的消防培训和演练,不少于2次。
   表16 (续)
  一级二级三级
  4、在出入口、电梯口、防火门等醒目位置有提示火灾危险性、安全逃生路线、安全出口、消防设施器材使用方法的明显标识和警示标语,有安全疏散路线指导图。保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通,防火卷帘门下不得堆放物品。4、在出入口、电梯口、防火门等醒目位置有提示火灾危险性、安全逃生路线、安全出口、消防设施器材使用方法的明显标识和警示标语,有安全疏散路线指导图。保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通,防火卷帘门下不得堆放物品,并应启动灵活。4、在出入口、电梯口、防火门等醒目位置有提示火灾危险性、安全逃生路线、安全出口、消防设施器材使用方法的明显标识和警示标语,有安全疏散路线指导图。保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通,防火卷帘门下不得堆放物品,并应启动灵活。
  5、按规范对建筑消防设施每年进行1次全面检测。5、按规范对建筑消防设施每年进行1次全面检测。5、按规范对建筑消防设施每年进行1次全面检测。
  6、火灾自动报警准确及时。设备箱内整洁,终端设备外观完好。6、火灾自动报警准确及时。设备箱内干净整洁,终端设备外观完好。6、火灾自动报警准确及时。设备箱内干净整洁,终端设备外观完好。显示区位正常,相关联动设备启动运转正常。
  7、消火栓无泄漏,阀门开启灵活,设备无缺损,组件齐全,运行正常。7、消火栓无泄漏,阀门开启灵活,设备无缺损,组件齐全,出水压力及流量正常。7、消火栓无泄漏,阀门开启灵活,设备无缺损,组件齐全,出水压力及流量正常,手动报警准确,信号传输灵敏。
  8、自动喷水灭火系统运行正常。8、自动喷水灭火系统运行正常,无违规使用消防水的现象。8、自动喷水灭火系统运行正常,无违规使用消防水的现象。
  9、火灾自动报警系统运行正常。9、火灾自动报警系统运行正常。9、火灾自动报警系统运行正常。
  10、消防设施设备每周巡检不少于1次,消防泵房等重要部位不少于3次,巡检发现的问题处理及时率100%。发生故障时,专业维保单位2小时内到达现场维修;发生重大故障时,物业服务人员应及时采取措施应急处理,专业维修保养人员60分钟内到达现场抢修。10、消防设施设备每2日巡检不少于1次,消防泵房等重要部位不少于3次,巡检发现的问题处理及时率100%。发生故障时,专业维保单位1小时内到达现场维修;发生重大故障时,物业服务人员应及时采取措施应急处理,专业维修保养人员30分钟内到达现场抢修。10、消防设施设备每日巡检不少于1次,消防泵房等重要部位不少于3次,巡检发现的问题处理及时率100%。发生故障时,专业维保单位1小时内到达现场维修;发生重大故障时,物业服务人员应及时采取措施应急处理,专业维修保养人员30分钟内到达现场抢修。
  11、消防系统每月维保不少于1次,定期全面覆盖所有设施设备1次;消防泵、联动系统等每月启动检测1次,相关参数及指标符合要求;每半年不少于1次消防点位测试。11、消防系统每月维保不少于1次,每年全面覆盖所有设施设备1次;消防泵、联动系统等每月启动检测1次,相关参数及指标符合要求;每季度不少于1次消防点位测试。11、消防系统每月维保不少于1次,每半年全面覆盖所有设施设备1次;消防泵、联动系统等每月启动检测1次,相关参数及指标符合要求;每季度不少于1次消防点位测试。
  12、每季度检查保养1次防排烟设施,确保火警发生时有联动功能的风机、阀门均能正确动作。12、每2月检查保养1次防排烟设施,确保火警发生时有联动功能的风机、阀门均能正确动作,机组稳定、无震动。12、每月检查保养1次防排烟设施,确保火警发生时有联动功能的风机、阀门均能正确动作,机组稳定、无震动,电流在额定值内。
   表16 (续)
  一级二级三级
  13、消防控制室火灾自动报警系统和图形显示系统点位显示准确,打印机工作正常。联动控制盘、广播控制盘和消防电话显示点位与实际点位相符,标识清楚无误,“火灾事故紧急处理流程图”上墙。13、消防控制室火灾自动报警系统和图形显示系统点位显示准确,打印机工作正常。联动控制盘、广播控制盘和消防电话显示点位与实际点位相符,标识清楚无误,“火灾事故紧急处理流程图”和“火灾自动报警系统图”及相关制度上墙。13、消防控制室火灾自动报警系统和图形显示系统点位显示准确,打印机工作正常。联动控制盘、广播控制盘和消防电话显示点位与实际点位相符,标识清楚无误。“火灾事故紧急处理流程图”、 “火灾自动报警系统图”及相关制度上墙,控制室存有消防档案。
  6.3.8 停车场管理系统(见表17)
  表17  停车场管理系统维护内容及要求
  一级二级三级
  1、系统管理软件运行正常,实时状态与实际一致。1、系统管理软件运行正常,实时状态与实际一致。信息指示屏能正常使用。1、系统管理软件运行正常,实时状态与实际一致。信息指示屏能正常使用,区域及车位计数数据准确。
  2、服务器及UPS工作正常,出入口设备及工作站正常,电动道闸灵敏,工作正常。2、服务器及UPS工作正常,识别系统显示正常,出入口设备及工作站正常,电动道闸灵敏,车辆检测器工作正常。2、服务器及UPS工作正常,识别系统显示正常,车辆及车牌号清晰,出入口设备及工作站正常,电动道闸灵敏,车辆检测器工作正常。
  3、每日例行检查安全保护装置不少于1次。3、每日例行检查安全保护装置不少于1次,确保设备运行安全可靠。3、每日例行检查安全保护装置不少于1次,确保设备运行安全可靠。
  4、每季度整理服务器数据库1次,备份系统软件及数据1次。4、每月整理服务器数据库1次,备份系统软件及数据1次。4、每月整理服务器数据库2次,备份系统软件及数据2次。
  5、每半年维护保养1次读卡机、自动道闸、车位锁、电动折叠门、工作服务器、通讯卡等设备,确保各设施设备工作正常。5、每季度维护保养1次读卡机、自动道闸、车位锁、电动折叠门、工作服务器、通讯卡等设备,确保各设施设备及通讯线路工作正常。5、每月维护保养1次读卡机、自动道闸、车位锁、电动折叠门、工作服务器、通讯卡等设备,确保各设施设备及通讯线路、散热器工作正常,发现故障及时维修。
  6、有停电、系统故障、车辆堵塞的应急预案,每年进行1次应急演练。6、有停电、系统故障、车辆堵塞及交通事故的应急预案,每半年进行1次应急演练。6、有停电、系统故障、盗窃、车辆堵塞及交通事故的应急预案,每半年进行1次应急演练。
  6.3.9 安全防范监控系统(见表18)
  表18  安全防范监控系统维护内容及要求
  一级二级三级
  1、有分级授权管理机制。1、有分级授权管理机制,设立监控资料调用、查阅权限。1、有分级授权管理机制,设立监控资料调用、查阅权限,调用、查阅需经授权。
   表18 (续)
  一级二级三级
  2、制定有访问控制、加密与解密相关管理制度,由专职人员进行维修保养。2、制定有访问控制、加密与解密相关管理制度,制定应急处理程序,由专职人员进行维修保养。2、制定有访问控制、加密与解密相关管理制度,制定应急处理程序,出现重大安全隐患时有必要补救措施,由专职人员进行维修保养。
  3、视频监控、入侵报警、电子巡更、出入口控制等各子系统运行正常。传输线路整齐,有良好的接地,防干扰措施。 3、视频监控、入侵报警、电子巡更、出入口控制等各子系统运行正常,界面清楚,通讯及时,联动有效;传输线路整齐,有良好的接地,防干扰措施。 3、视频监控、入侵报警、电子巡更、出入口控制等各子系统界面清楚,显示准确、整洁,通讯及时,联动有效;传输线路整齐,有良好的接地,防干扰措施。
  4、系统设置的日期、时间准确,监控摄像机工作正常,监视器图像清晰。4、系统设置的日期、时间准确,监控摄像机工作正常,编号清晰,监视器图像清晰、色彩良好;矩阵工作正常。4、系统设置的日期、时间准确,监控摄像机工作正常,编号清晰,监视器图像清晰、色彩良好;矩阵工作正常,分组同步切换标识清楚,云台操控灵活。
  5、各末端设备安装牢固、位置合理。5、各末端设备安装牢固、位置合理,室外设备应有防水散热功能。5、各末端设备安装牢固、位置合理,室外设备应有防水、防尘、密封及散热功能。
  6、各子系统远程管理及控制系统日志等基本功能完善。6、各子系统远程管理及控制、图像远程监控、系统日志等基本功能完善。6、各子系统远程管理及控制、电子地图应用、图像远程监控、系统日志等基本功能完善。
  7、各子系统每2日巡视不少于1次,一般故障恢复时间不超过12小时,逾期不能恢复应及时通知受影响用户。7、各子系统每日巡视不少于1次,一般故障恢复时间不超过8小时,重大问题3日内处理完毕,逾期不能恢复应及时通知受影响用户。7、各子系统每日巡视不少于2次,一般故障恢复时间不超过4小时,重大问题1日内处理完毕,逾期不能恢复应及时通知受影响用户。
  8、每月对报警终端做1次动作试验检测。8、每半月对报警终端做1次动作试验检测。8、每周对报警终端做1次动作试验检测。
  6.3.10 智能化信息系统(见表19)
  表19  智能化信息系统维护内容及要求
  一级二级三级
  1、委托管理的信息通讯系统及设备,有委托管理协议。1、委托管理的信息通讯系统及设备,有业主方、物业管理方认可的委托管理协议。1、委托管理的信息通讯系统及设备,有业主方、物业管理方、信息通讯系统运营商三方认可的委托管理协议。
  2、系统实行分级管理,账户、密码专人管理。2、系统实行分级管理,账户、密码专人管理。2、系统实行分级管理,账户、密码专人管理。
  3、一般故障恢复时间不超过3小时,逾期及时通知受影响用户。3、一般故障恢复时间不超过2小时,逾期及时通知受影响用户。3、一般故障恢复时间不超过1小时,逾期及时通知受影响用户。
  4、每2日巡视1次服务器、交换机、传输线路、工作站。4、每日巡视1次服务器、交换机、传输线路、工作站。4、每日巡视2次服务器、交换机、传输线路、工作站。
   表19 (续)
  一级二级三级
  5、每年对UPS电源进行1次荷载放电。5、每半年对UPS电源进行1次80%电池容量的荷载放电。5、每季度对UPS电源进行1次80%电池容量的荷载放电,及时更换损坏电池。
  6、信息导引及发布系统功能完善,发布信息准确率100%。6、信息导引及发布系统功能完善,有严格的保密制度,发布信息准确率100%。6、信息导引及发布系统功能完善,有严格的保密制度及修改程序,发布信息准确率100%。
  7、定期检测系统主机、模块通讯状态、报表打印功能、相关软件,发现故障及时维修。7、每季度检测1次系统主机、模块通讯状态、报表打印功能、相关软件,发现故障及时维修。7、每月检测1次系统主机、模块通讯状态、报表打印功能、相关软件,发现故障及时维修。
  8、每季度对服务器、操作站、控制器、终端显示器进行1次除尘保养。8、每2月对服务器、操作站、控制器、终端显示器进行1次除尘保养。8、每月对服务器、操作站、控制器、终端显示器进行1次除尘保养。
  6.3.11 通风与空调系统(见表20)
  表20  通风与空调系统维护内容及要求
  一级二级三级
  1、制定有空调设备安全操作规程等管理制度集中空调通风系统应按照《公共场所集中空调通风系统卫生管理办法》及相关要求进行清洗维护。1、制定有空调设备安全操作规程等管理制度,维护保养标准符合设备要求,集中空调通风系统应按照《公共场所集中空调通风系统卫生管理办法》及相关要求进行清洗维护。1、制定有空调设备安全操作规程等管理制度,维护保养标准符合设备要求,集中空调通风系统应按照《公共场所集中空调通风系统卫生管理办法》及相关要求进行清洗维护。
  2、每年春秋两季对设备及管路进行专业清洗保养,并取得检测报告。公共区域风机盘管、水源热泵机组、新风机定期维护维修,确保管路无泄漏。                                      2、每年春秋两季对设备及管路进行专业清洗保养,并取得检测报告。公共区域风机盘管、水源热泵机组、新风机每年进行1次维护维修,确保管路无泄漏。                                 2、每年春秋两季对设备及管路进行专业清洗保养,并取得检测报告。公共区域风机盘管、水源热泵机组、新风机每季度进行1次维护维修,确保水温水压气压正常,管路无泄漏,各指示参数显示正常。
  3、按国家相关要求严格控制温度范围,定期对空调系统设施设备进行能耗统计和分析,做好节能工作。3、按国家相关要求严格控制温度范围,定期对空调系统设施设备进行能耗统计和分析,做好节能工作。3、按国家相关要求严格控制温度范围,定期对空调系统设施设备进行能耗统计和分析,做好节能工作。
  4、主机有专人值守,每4小时巡视1次主机运行情况,记录运行参数。其他设备每日巡查不少于1次,发现问题及时处理。4、主机有专人值守,每2小时巡视1次主机运行情况,记录运行参数。各指示参数显示正常,运行维修记录规范。其他相关设备每日巡查不少于2次,发现问题及时处理。4、主机有专人值守,每小时巡视1次主机运行情况,记录运行参数。各指示参数显示正常,运行维修记录规范、完整。其他相关设备每日巡查不少于4次,发现问题及时处理。
  5、每季度对新风量、排风量的测定不少于1次。送排风机机组稳固无震动,风道无泄漏、松动,保温良好。5、每2月对新风量、排风量的测定不少于1次。送排风机机组稳固无震动,风道无泄漏、松动,保温良好。风阀开关灵活。5、每月对新风量、排风量的测定不少于1次。送排风机机组稳固无震动,电机配线牢固,接线端子无变色。风道无泄漏、松动,保温良好。风阀开关灵活。
   表20 (续)
  一级二级三级
  6、每年检查分体空调室外机安装支架的牢固性不少于1次,避免发生坠落事故。6、每半年检查分体空调室外机安装支架的牢固性不少于1次,避免发生坠落事故。6、每季度检查分体空调室外机安装支架的牢固性不少于1次,避免发生坠落事故。
  7、定期对空调机的过滤网、表冷器、风管、积水盘等进行清洗消毒。7、每年对空调机的过滤网、表冷器、风管、积水盘等进行清洗消毒不少于1次。7、每年对空调机的过滤网、表冷器、风管、积水盘等进行清洗消毒不少于2次。
  6.3.12 能源管理(见表21)
  表21  能源管理内容及要求
  一级二级三级
  1、有节能减排措施。1、有节能减排措施。1、有节能减排措施和制度。
  2、每年在园区内开展节能宣传。2、每季度在园区内开展节能宣传。2、每月在园区内开展节能宣传。
  3、每半月对园区水、电、气等公共能耗进行抄录,出现异常情况的,应及时排查,并采取相应措施。3、每周对园区水、电、气等公共能耗进行抄录,出现异常情况的,应及时排查,并采取相应措施。3、每日对园区水、电、气等公共能耗进行抄录,出现异常情况的,应及时排查,并采取相应措施。
  4、监控中央空调等高能耗设备的运行参数,确保设备正常运行。4、监控中央空调等高能耗设备的运行参数。运行期间每日巡检2次,确保设备正常运行、相关参数正常。4、监控中央空调等高能耗设备的运行参数。运行期间每2小时巡检1次,确保设备正常运行、相关参数正常。
  5、能耗监测准确、分析有效。5、能耗监测准确、分析有效。5、能耗监测准确、分析有效。
  6.3.13 噪音管理(见表22)
  表22  噪音管理内容及要求
  一级二级三级
  1、对园区噪音有管理规定。1、对园区噪音有管理规定,有园区噪音监测记录。1、对园区噪音有管理规定,有园区噪音监测记录,数据完整。
  2、管控园区内施工噪声。对不符合管理规定的噪音,应及时劝阻,并报告相关部门。2、管控园区内施工、交通噪声,园区噪音昼间不宜高于65dB,夜间不宜高于55dB。对不符合管理规定的噪音,应及时劝阻,并报告相关部门。2、管控园区内施工、交通、生活区噪声,园区噪音昼间不宜高于65dB,夜间不宜高于55dB。对不符合管理规定的噪音,应及时劝阻,并报告相关部门。
  6.4 装饰装修管理(见表23)
  表23  装饰装修管理内容及要求
  一级二级三级
  1、在装修前,与业主/物业使用人签订《消防安全责任书》、《装饰装修管理服务协议》、《消防安全协议》,告知装饰装修的禁止行为和注意事项。1、在装修前,与业主/物业使用人签订《消防安全责任书》、《装饰装修管理服务协议》、《消防安全协议》,告知装饰装修的禁止行为和注意事项。1、在装修前,与业主/物业使用人签订《消防安全责任书》、《装饰装修管理服务协议》、《消防安全协议》,告知装饰装修的禁止行为和注意事项。
  2、有业主/物业使用人装修档案,包括装修申请、装修方案及图纸、消防备案登记、装修巡视记录等;对涉及房屋结构安全、消防系统变更、重型及特殊设备安装、危废物品处置、污水及废气排放等装修工程,应报呈原设计单位及公安消防、环保等相关部门审查并获批准。2、有业主/物业使用人装修档案,包括装修申请、装修方案及图纸、消防备案登记、装修巡视记录等;对涉及房屋结构安全、消防系统变更、重型及特殊设备安装、危废物品处置、污水及废气排放等装修工程,应报呈原设计单位及公安消防、环保等相关部门审查并获批准。2、有业主/物业使用人装修档案,包括装修申请、装修方案及图纸、消防备案登记、装修巡视记录等;对涉及房屋结构安全、消防系统变更、重型及特殊设备安装、危废物品处置、污水及废气排放等装修工程,应报呈原设计单位及公安消防、环保等相关部门审查并获批准。
  3、装修审图应在10个工作日之内完成(不含政府部门的审批时间)。3、装修审图应在7个工作日之内完成(不含政府部门的审批时间)。3、装修审图应在5个工作日之内完成(不含政府部门的审批时间)。
  4、能提供装修协助服务。4、能提供装修协助服务,能协助环境测评分析、专业生产线和设备安装、精密仪器安装、保密涉密布控等专属特性的装修。4、能提供装修协助服务,能协助和指导环境测评分析、专业生产线和设备安装、精密仪器安装、保密涉密布控等专属特性的装修。
  5、应指定装修垃圾堆放地点。5、应指定装修垃圾堆放地点。5、应指定装修垃圾堆放地点。
  6、装修专业巡查每日不少于1次,并有巡查记录。发现有违反消防安全、建筑结构安全等行为应立即制止,并及时上报有关部门。6、装修专业巡查每日不少于2次,并有巡查记录。发现有违反消防安全、建筑结构安全等行为应立即制止,并在24小时内上报有关部门。6、装修专业巡查每日不少于3次,并有巡查记录。发现有违反消防安全、建筑结构安全等行为应立即制止,并在8小时内上报有关部门。
  7、装修完工后,对关联公共设施和公共部位进行查验。7、装修完工后,对关联公共设施和公共部位进行查验。7、装修完工后,对关联公共设施和公共部位进行查验。
  6.5 公共秩序维护
  6.5.1 综合管理(表24)
  表24  公共秩序维护综合管理内容及要求
  一级二级三级
  1、有完善的人防、物防、技防措施。安全技术防范系统能正常运行;安防物资配置齐备;秩序维护人员配置能满足园区实际管理需求。1、有完善的人防、物防、技防措施。安全技术防范系统能正常运行;安防物资配置齐备;秩序维护人员配置能满足园区管理需求。1、有完善的人防、物防、技防措施。安全技术防范系统能正常运行;安防物资配置齐备;秩序维护人员配置能满足园区管理需求。
  2、根据园区特点,制定完善的巡逻方案。 2、根据园区特点,制定完善的巡逻方案,配备巡逻管理设备。 2、根据园区特点,制定完善的巡逻方案,配备巡逻管理设备,配置专用巡逻车辆。
   表24 (续)
  一级二级三级
  3、有针对园区特性制定的秩序维护突发应急事件处置预案;遇突发事件,秩序维护人员应急响应时间不超过8分钟。3、有针对园区特性制定的秩序维护突发应急事件处置预案;遇突发事件,秩序维护人员应急响应时间不超过5分钟。3、有针对园区特性制定的秩序维护突发应急事件处置预案;遇突发事件,秩序维护人员应急响应时间不超过3分钟。
  4、外来人员、物品、车辆进出、岗位执勤、巡逻、监控、交接班等秩序维护各岗位工作记录详实,完整,并按规定保存,可随时备查。4、外来人员、物品、车辆进出、岗位执勤、巡逻、监控、交接班等秩序维护各岗位工作记录详实,完整,并按规定保存,可随时备查。4、外来人员、物品、车辆进出、岗位执勤、巡逻、监控、交接班等秩序维护各岗位工作记录详实,完整,并按规定保存,可随时备查。
  5、根据园区特性,每年开展1次面向物业使用人的安全防范宣传活动。每年组织开展1次公共安全、人员紧急疏散等具有针对性的园区突发应急事件处置演练,并有演练记录。5、根据园区特性,每半年开展1次面向物业使用人的安全防范宣传活动。每半年组织开展1次公共安全、人员紧急疏散等具有针对性的园区突发应急事件处置演练,并有演练记录。5、根据园区特性,每季度开展1次面向物业使用人的安全防范宣传活动。每半年组织开展1次公共安全、人员紧急疏散等具有针对性的园区突发应急事件处置演练,并有演练记录。
  6、根据园区特性制定有重大活动警卫和接待方案。 6、根据园区特性制定有重大活动警卫和接待分级方案。6、根据园区特性制定有重大活动警卫和接待分级方案。
  6.5.2 门岗服务(见表25)
  表25  门岗服务内容及要求
  项目内容及要求
  一级二级三级
  基本要求1、有值班登记簿册、车辆进出登记簿册、外来人员登记簿册、大件物品登记簿册、巡逻登记簿册、出租房屋流动人口登记簿册。1、有值班登记簿册、车辆进出登记簿册、外来人员登记簿册、大件物品登记簿册、巡逻登记簿册、出租房屋流动人口登记簿册。1、有值班登记簿册、车辆进出登记簿册、外来人员登记簿册、大件物品登记簿册、巡逻登记簿册、出租房屋流动人口登记簿册。
  2、建立健全门卫管理制度,园区门岗实行凭证或刷卡进出管理方式;对进出园区的人员、车辆、物品进行登记、查验。2、建立健全门卫管理制度,园区门岗实行凭证或刷卡进出管理方式;对进出园区的人员、车辆、物品进行登记、查验。2、建立健全门卫管理制度,园区门岗实行凭证或刷卡进出管理方式;对进出园区的人员、车辆、物品进行登记、查验。
  人员进出 1、园区主要出入口24小时值岗。1、园区主要出入口24小时值岗。1、园区主要出入口24小时值岗。
  2、工作日上下班高峰时段实行站岗服务。2、工作日08:30-18:00实行站岗服务。2、工作日07:30-19:00实行站岗服务。
  3、装修人员实行临时出入证管理,其他劳务人员实行登记管理。3、装修人员实行临时出入证管理,其他劳务人员实行登记管理。3、装修人员实行临时出入证管理,其他劳务人员实行登记管理。
  4、有根据园区特性及要求制定的管控制度,合理控制园区人员进出;对访客提供必要的指引服务; 有外来人员管控措施。4、有根据园区特性及要求制定的管控制度,合理控制园区人员进出;对访客提供必要的指引服务; 有外来人员管控措施。4、有根据园区特性及要求制定的管控制度,合理控制园区人员进出;对访客提供指引服务;有外来人员管控措施。
   表25 (续)
  项目内容及要求
  一级二级三级
  物品进出1、实行物品放行出入管理制度和大件物品进出审验制度。1、实行物品放行出入管理制度和大件物品进出审验制度。1、实行物品放行出入管理制度和大件物品进出审验制度。
  2、对物业使用人因生产、研发、实验所需的易燃、易爆、有毒等危险品,实行许可备案进出制度,在获得政府有关部门的许可,能提供许可文件且做好各项安全防范措施后,方可进出园区。2、对物业使用人因生产、研发、实验所需的易燃、易爆、有毒等危险品,实行许可备案进出制度,在获得政府有关部门的许可,能提供许可文件且做好各项安全防范措施后,方可进出园区。2、对物品进出实行分类管理,对物业使用人因生产、研发、实验所需的易燃、易爆、有毒等危险品,实行许可备案进出制度,在获得政府有关部门的许可,能提供许可文件且做好各项安全防范措施后,方可进出园区。
  车辆进出根据园区特性及实际情况设定车辆行驶路线;对进出园区的车辆疏导有效,园区各出入口随时保持通畅。根据园区特性及实际情况设定车辆行驶路线;对进出园区的车辆疏导有效,园区各出入口随时保持通畅。根据园区特性及实际情况设定车辆行驶路线;对进出园区的车辆疏导有效,园区各出入口随时保持通畅。
  6.5.3 监控管理与安全巡查(见表26)
  表26  监控管理与安全巡查内容及要求
  项目内容及要求
  一级二级三级
  监控管理  1、园区监控设施运行有效。1、园区有完善的监控设施,并运行有效。1、园区有完善的监控设施,并运行有效。
  2、对园区各出入口及内部重点区域的安全监控、录像及协助布警等工作开展有效。2、对园区各出入口及内部重点区域的安全监控、录像及协助布警等工作开展有效。2、对园区各出入口及内部重点区域的安全监控、录像及协助布警等工作开展有效。
  3、园区视频监控系统、消防报警系统、红外报警系统、门禁系统、道闸系统等安防系统24小时正常运行。3、园区视频监控系统、消防报警系统、红外报警系统、门禁系统、道闸系统、巡更系统等安防系统24小时正常运行。3、园区视频监控系统、消防报警系统、红外报警系统、门禁系统、道闸系统、巡更系统等安防系统24小时正常运行。
  4、监控室值班人员24小时在岗;值班电话随时保持畅通,接听及时。4、监控室值班人员24小时在岗;值班电话随时保持畅通,接听及时。4、监控室值班人员24小时在岗;值班电话随时保持畅通,接听及时。
  5、监控工作记录完整,可随时备查;监控录像资料留存期不少于30日,对监控资料的查阅实行审批制度。5、监控工作记录完整,可随时备查;监控录像资料留存期不少于30日,有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行;对监控资料的查阅实行审批制度。5、监控工作记录完整,可随时备查;监控录像资料留存期不少于30日,有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行;对监控资料的查阅实行审批制度。
   表26 (续)
  项目内容及要求
  一级二级三级
  安全巡查1、根据园区特性及管理要求制定巡查路线和巡查计划,实行24小时不间断巡查;对园区重点区域、重点部位每2小时巡查1次,其余区域每4小时巡查1次。1、根据园区特性及管理要求制定巡查路线和巡查计划,实行24小时不间断巡查;对园区重点区域、重点部位每小时巡查1次,其余区域每2小时巡查1次。1、根据园区特性及管理要求制定巡查路线和巡查计划,实行24小时不间断巡查;对园区重点区域、重点部位每半小时巡查1次,其余区域每小时巡查1次。
  2、对巡查时发现的涉及公共安全的各类隐患,及时处置、报告并做记录。2、对巡查时发现的涉及公共安全的各类隐患,及时处置、报告并做记录。2、对巡查时发现的涉及公共安全的各类隐患,及时处置、报告并做记录。
  6.5.4 停车管理(见表27)
  表27  停车管理内容及要求
  一级二级三级
  1、根据园区特性,对进出园区的车辆实行发卡、登记管理;指定停车区域,车辆停放有序。1、根据园区特性,对进出园区的车辆采用智能化管理,刷卡进出;指定停车区域,车辆停放有序。1、根据园区特性,对进出园区的车辆采用智能化管理,刷卡进出;指定一般停车区域和专用停车区域,停车有专人引导和管理,车辆停放有序。
  2、建立违章停放车辆管理办法与措施,确保消防通道无占用。2、建立违章停放车辆管理、车辆停放安全管理的办法与措施,确保消防通道无占用。有大型接待、庆典活动等交通秩序管理和车辆停放管理的应急管理办法与措施,确保畅通,秩序井然。2、建立违章停放车辆管理、车辆停放安全管理的办法与措施,确保消防通道无占用。有大型接待、庆典活动等交通秩序管理和车辆停放管理的应急管理办法与措施,确保畅通,秩序井然。
  6.6 环境卫生维护
  6.6.1 保洁(见表28)
  表28  园区保洁内容及要求
  项目内容及要求
  一级二级三级
  园区道路/广场1、每2日清扫1次。1、每日清扫不少于1次,并循环保洁,保持地面干净、无垃圾、无污迹,主要路段无积水。1、每日清扫不少于2次,并循环保洁,保持地面干净、无垃圾、无污迹,保持材质本色,主要路段无积水。
  -2、有专用清扫机械设备。2、有专用清扫机械设备。
  大堂/电梯厅1、地面、墙面、设施等干净整洁。1、地面、墙面、设施等干净整洁。1、地面、墙面、设施等干净整洁,保持材质本色。
   表28 (续)
  项目内容及要求
  一级二级三级
  大堂/电梯厅2、服务接待台、家具每日擦拭1次,地毯每月除尘1次。2、服务接待台、家具每日擦拭1次,每月护理1次;地毯每半月除尘不少于1次,每2月清洗1次。2、服务接待台、家具每日擦拭1次,每月护理1次;地毯每周除尘不少于1次,每月清洗1次。
  3、天花板无污渍、无蛛网。3、天花板无污渍、无蛛网。3、天花板无污渍、无蛛网。
  4、灯具无积尘。4、灯具无积尘,中央空调风口干净,无污迹。4、灯具无积尘,中央空调风口干净,无污迹。
  -5、进出口地垫摆放整齐,表面干净无杂物。盆栽植物无积尘。5、进出口地垫摆放整齐,表面干净无杂物。盆栽植物无积尘。
  平台/上人屋面/楼道/走廊干净、整洁。干净、整洁,确保无污渍、无明显积尘。干净、整洁、无蛛网,确保无污渍、无明显积尘。
  建筑物 外立面外立面定期清洗。外立面每2年清洗不少于1次,确保外观整洁、无明显污渍。外立面每年清洗不少于1次,确保外观整洁、无明显污渍。
  公共卫生间1、墙面、地面每日除尘拖洗,确保干净、无污渍。1、墙面、地面每日除尘拖洗,确保干净、无污渍。1、墙面、地面每日除尘拖洗,确保干净、无污渍。
  2、天花板每月除尘1次,确保干净、无积尘。2、天花板每周除尘1次,确保干净、无积尘。2、天花板每周除尘2次,确保干净、无积尘。
  3、纸篓等收集容器及时清理,容器表面干净。3、纸篓等收集容器及时清理,容量不超过2/3,容器表面干净。3、纸篓等收集容器及时清理,容量不超过1/2,容器表面干净。
  4、玻璃镜面每周刮洗1次。卫生器具深度除垢、除异味每2日1次。4、玻璃镜面每周刮洗2次。卫生器具深度除垢、除异味每日1次。4、玻璃镜面每日刮洗1次。卫生器具深度除垢、除异味每日2次。
  5、卫生间循环保洁每3小时1次。5、卫生间循环保洁每2小时1次。5、卫生间循环保洁每1小时1次。
  -6、卫生间用品配置应符合DB510100/T082-2012中6.3.4.3的相关规定。6、卫生间用品配置应符合DB510100/T082-2012中6.1.4.3的相关规定。
  电梯轿厢1、地面每日推尘除污1次,地垫每周除尘不少于1次,循环保洁每4小时1次。1、地面每日推尘除污1次,地垫每日除尘1次,循环保洁每3小时1次。1、地面每日推尘除污2次,地垫每日除尘不少于1次,循环保洁每2小时1次。
  2、不锈钢材质的每月上保护剂不少于1次,石材装饰的每季度养护不少于1次,镜面材质的每日刮拭1次。2、不锈钢材质的每周上保护剂1次,石材装饰的每月养护1次,镜面材质的每日刮拭1次。2、不锈钢材质的每周上保护剂1次,石材装饰的每周养护1次,镜面材质的每日刮拭不少于1次。
  停车场1、天花板无蛛网;地面无可视垃圾。1、天花板无蛛网、无明显积尘;墙面无明显积尘、无明显污渍;地面干净、无可视垃圾、无积水、无油污。1、天花板无蛛网、无积尘;墙面无明显积尘、无污渍;地面干净、无可视垃圾、无积水、无油污。
   表28 (续)
  项目内容及要求
  一级二级三级
  停车场2、设施设备无明显积尘。2、设施设备无明显积尘。2、设施设备无明显积尘。
  公共照明 灯具定期保洁,无明显积尘。定期保洁,无蛛网,无明显积尘。定期保洁,无蛛网,无明显积尘。
  景观/雕塑每半年清洁1次水池底;雕塑及其他景观小品每月除尘1次。每季度清洁1次水池底;雕塑及其他景观小品每半月除尘1次,每年专业清洁保养不少于1次。每日清洁1次水面,确保无漂浮物、无浮油、无水黄。每季度清洁1次水池底;雕塑及其他景观小品每周除尘1次,每半年专业清洁保养不少于1次。
  公共标识/标牌定期保洁,确保无明显积尘。定期保洁,确保无蛛网,无明显积尘。定期保洁,确保无蛛网,无明显积尘。
  文体设施定期保洁,确保无明显污渍,周边无可视垃圾。每月保洁不少于2次,确保无明显污渍,周边无可视垃圾。每周保洁1次,确保无明显污渍,周边无可视垃圾。
  绿地定期保洁,确保无明显可视垃圾。定期保洁,确保无可视垃圾、无明显积尘。定期保洁,确保无可视垃圾、无明显积尘。
  垃圾处理  1、设置有垃圾桶或垃圾中转房(站、车、箱),在集中装修期间应设临时垃圾堆放处。1、设置有垃圾桶或垃圾中转房(站、车、箱),在集中装修期间应设临时垃圾堆放处。1、设置有垃圾收集容器,对垃圾进行分类收集、处理,在集中装修期间应设临时垃圾堆放处。垃圾中转站地面每日拖洗2次,垃圾清运每日不少于1次。
  2、根据园区功能划分,设置厨余垃圾、可回收垃圾、有害垃圾和其他垃圾的垃圾桶,垃圾应日产日清。2、根据园区功能划分,设置厨余垃圾、可回收垃圾、有害垃圾、其他垃圾的垃圾桶,垃圾应日产日清。2、根据园区功能划分,设置厨余垃圾、可回收垃圾、有害垃圾、其他垃圾的垃圾桶,垃圾应日产日清。
  6.6.2 消杀(见表29)
  表29  园区消杀内容及要求
  一级二级三级
  1、有消杀服务方案及记录,并配合相关部门进行有害生物的预防和控制。1、有消杀服务方案及记录,并配合相关部门进行有害生物的预防和控制。1、有消杀服务方案及记录,并配合相关部门进行有害生物的预防和控制。
  2、根据实际需要对公共区域进行消毒。公共卫生间、电梯轿厢每日消毒不少于1次。2、根据实际需要对公共区域进行消毒。公共卫生间、电梯轿厢每日消毒不少于2次。2、根据实际需要对公共区域进行消毒。公共卫生间、电梯轿厢每日消毒不少于2次。
  3、定期进行四害消杀,并有相关记录。投放药物应预先告知,投药位置有明显标识,药剂应妥善保管,施放、回收和处理应有记录。3、定期进行四害消杀,并有相关记录。投放药物应预先告知,投药位置有明显标识,药剂应妥善保管,施放、回收和处理应有记录。3、定期进行四害消杀,并有相关记录。投放药物应预先告知,投药位置有明显标识,药剂应妥善保管,施放、回收和处理应有记录。
  6.6.3 废气、废水、废弃物处理(见表30)
  表30  废气、废水、废弃物处理内容及要求
  项目内容及要求
  一级二级三级
  废气协助环保部门防控业主/物业使用人生产、研发、机电设备废气的排放,发现污染源应及时制止,并向相关部门报告。协助环保部门防控业主/物业使用人生产、研发、机电设备废气的排放,发现污染源应及时制止,并向相关部门报告。协助环保部门防控业主/物业使用人生产、研发、机电设备废气的排放,发现污染源应及时制止,并向相关部门报告。
  废水协助环保部门防控业主/物业使用人工业废水的排放,发现污水外溢应及时处理,防止废水在园区内漫延。协助环保部门防控业主/物业使用人工业废水的排放,发现污水外溢应及时处理,防止废水在园区内漫延。协助环保部门防控业主/物业使用人工业废水的排放,发现污水外溢应及时处理,防止废水在园区内漫延。
  废弃物协助业主/物业使用人收集、处置企业生产过程中产生的废弃物,并交由具备专业资质的处理单位清运、处理。协助业主/物业使用人收集、处置企业生产过程中产生的废弃物,并交由具备专业资质的处理单位清运、处理。协助业主/物业使用人收集、处置企业生产过程中产生的废弃物,并交由具备专业资质的处理单位清运、处理。
  6.7 绿化养护(见表31)
  表31 绿化养护内容及要求
  项目内容及要求
  一级二级三级
  综合管理1、对植物、草地、花卉等进行日常养护。1、对植物、草地、花卉等进行日常养护。1、对植物、草地、花卉等进行日常养护。每日对绿化设施进行巡查,确保完好。
  2、园区主要道路落叶清扫和清运宜在上班时间前完成。2、园区主要道路落叶清扫和清运应在上班时间前完成。2、园区主要道路落叶清扫和清运应在上班时间前完成,有噪音修剪宜安排在静园时间。
  --3、与园区业主建立苗木认养管理机制,与业主共同管理苗木。
  整形、修剪乔木每3年修剪1次;灌木每2 年修剪1次;绿篱每年修剪不少于2 次;草坪每年修剪不少于4次。乔木每年冬季修剪1次;灌木每年生长季节和冬季修剪1 次;绿篱每年修剪不少于4次;草坪夏季每月修剪不少于2次,每年修剪不少于12 次。乔木每年夏季、冬季各修剪1次;灌木修剪及时,全年修剪不少于3 次;绿篱每年修剪不少于6次;草坪夏季每月修剪不少于4次,每年修剪不少于20 次。
  灌溉施肥、除草、病虫害防治、绿化垃圾处理  1、灌溉水下渗充足且均匀。每年施肥绿乔木1 次,开花乔木1次,灌木每年施肥1至2次,地被和草坪植物每年施肥2至3次,花坛植物根据生长情况进行追肥。1、灌溉水下渗充足且均匀。每年施肥绿乔木1 次,开花乔木1次,灌木每年施肥2至3次,地被和草坪植物每年施肥3至4次,花坛植物根据生长情况进行追肥。1、灌溉水下渗充足且均匀。每年施肥绿乔木1 次,开花乔木2次,灌木每年施肥3至4次,地被和草坪植物每年施肥4至5次,花坛植物根据生长情况进行追肥。
   表31 (续)
  项目内容及要求
  一级二级三级
  灌溉施肥、除草、病虫害防治、绿化垃圾处理 -2、及时掌控病虫害的发生情况,宜采用生物、物理方法防治病虫害。2、及时掌控病虫害的发生情况,宜采用生物、物理方法防治病虫害。
  2、单位面积病虫率低于15%或病情指数低于20%。3、单位面积病虫率低于8%或病情指数低于15%。3、单位面积病虫率低于5%或病情指数低于10%。
  3、绿化垃圾应在作业完成后及时清理干净。4、绿化垃圾应在作业完成后1小时内清理干净。4、绿化垃圾应在作业完成后30分钟内清理干净。
  标识标牌1、有树木铭牌。1、有树木铭牌,并建立园区大树苗木清册,包括树牌编号、苗木名称、胸径大小、栽植位置等。1、有树木铭牌,并建立园区大树苗木清册,包括树牌编号、苗木名称、胸径大小、栽植位置等。
  2、有绿化温馨提示牌。2、有绿化温馨提示牌和乔木养护观察等标识标牌。2、有绿化温馨提示牌和乔木养护观察等标识标牌。
  7 延伸服务
  根据产业园区不同行业属性及特性,结合物业使用人需求,开展必要的延伸服务(包括特约服务、个性化定制服务等),延伸服务的内容及要求见表32。
  表32  延伸服务内容及要求
  一级二级三级
  1、应提供的延伸服务包括但不限于: —— 特约维修; —— 水电费代收代缴; —— 信件报刊收发; —— 会务服务。1、应提供的延伸服务包括但不限于: —— 特约维修; —— 水电费代收代缴; —— 信件报刊收发; —— 会务/会展服务; —— 递送服务; —— 代订机票和旅游服务; —— 植物租摆; —— 设备代管; —— 专有部分托管; —— 房屋经纪; —— 商品配送; —— 物业使用人应急演练培训。1、应提供的延伸服务包括但不限于: —— 特约维修; —— 水电费代收代缴; —— 信件报刊收发; —— 会务/会展服务; —— 递送服务; —— 代订机票和旅游服务; —— 植物租摆; —— 设备代管; —— 专有部分托管; —— 房屋经纪; —— 商品配送; —— 物业使用人应急演练培训。
   表32 (续)
  一级二级三级
  2、宜提供的延伸服务包括但不限于: —— 室内专业保洁服务; —— 票务服务; —— 餐饮监管服务。     2、宜提供的延伸服务包括但不限于: —— 室内专业保洁服务; —— 票务服务; —— 餐饮监管服务; —— 信息与咨询服务; —— 涉密服务; —— 政务服务(一站式服务); —— 人力资源管理服务; —— 特种设备租赁; —— 仓储配套; —— 物流配送; —— 金融服务; —— 节能环保; —— 科技与创新服务。2、宜提供的延伸服务包括但不限于: —— 室内专业保洁服务; —— 票务服务; —— 餐饮监管服务; —— 信息与咨询服务; —— 涉密服务; —— 政务服务(一站式服务); —— 人力资源管理服务; —— 特种设备租赁; —— 仓储配套; —— 物流配送; —— 金融服务; —— 节能环保; —— 科技与创新服务; —— 创业孵化服务; —— 物业使用人职工子女就学服务; —— 商务活动策划服务; —— 贵宾接送服务。
  参?考?文?献
  [1] 质检总局关于修订《特种设备目录》的公告(2014年第114号)
  [2] TSG T5001-2009 电梯使用管理与维护保养规则
  [3]《中华人民共和国特种设备安全法》2014年1月1日
  [4]《成都市物业管理条例》2008年1月1日
  [5]《物业承接查验办法》2011年1月1日
  [6]《成都市电梯安全监督管理办法》2014年1月1日
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